今日，国内首单类永续物流地产储架类REITs “华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划”成功设立，由资管作为计划管理人，首期发行规模18.46亿元，并将于深交所挂牌转让。本产品的成功发行是REITs与物流地产产业结合发展的重要体现，也是向公募REITs迈进的重要一步。
作者丨REITs研究中心
概述
12月11日， “华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划”成功设立，该产品系国内首单类永续物流地产储架类REITs，由深圳市丰泰电商产业园资产管理有限公司作为原始权益人，华泰证券（上海）资产管理有限公司担任计划管理人，股份有限公司担任托管机构，首期发行规模18.46亿元，并将于深交所挂牌转让。
本次发行类REITs的底层资产为顺丰旗下上海青浦产业园和无锡电商产业园，两处入池产业园的资产质量上佳，其中上海青浦产业园地处虹桥机场物流产业集群区，是各大物流公司全国总部聚集地；无锡电商产业园地处无锡硕放机场物流产业集群区，以“空港物流城”品牌为核心，产业聚集度非常高。
本次发行类REITs以上述两处产业园资产的剩余土地使用年限为发行期限，最长可延展运作44年；并设计了完善的税务筹划机制和延展运作机制，真正实现了资产的表外运营，投资者可在产品存续期间持续获得物业运营和物业资产增值带来的收益。
这种产品设计形式也对两处产业园资产的运营收入/支出的监管、资产运营管理、开放退出安排、物业资产的处置提出了更高的要求，更加考验计划管理人的主动管理能力。
2物流地产成为亚洲REITs重要资产标的
截至2018年7月，工业/物流地产成为亚洲REITs第三大类资产,主要集中在日本和新加坡。从市值来看，亚洲最大的三个物流/地产REITs发行主体分别为安培、普洛斯、丰树，均是赫赫有名的物流地产商。
图1香港、新加坡和日本各物业类型REITs 的数量
数据来源：彭博数据库，小时代大资管
表1 日本、新加坡工业/物流REITs清单
数据来源：彭博数据库，小时代大资管
3利好政策推进物流行业高质量发展
近年来，国家层面积极出台政策规划，加强商贸物流基础设施建设、提升仓储服务水平，推进物流仓储行业健康发展。
2012年，商务部印发《关于促进仓储业转型升级的指导意见》，要求引导仓储业由传统仓储中心向多功能、一体化的综合物流服务商发展。
2013年，国家发改委印发《全国物流园区发展规划（2013-2020年）》，要求根据实际需要建设不同类型物流园区，以物流基础设施的整合和建设为重点，优化空间布局，严控数量规模，防止圈占土地；并表示国家级示范物流园区可获政策扶持。
2014年，国务院印发了《物流业发展中长期规划（2014-2020年）》和《国务院办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》，要求降低物流成本，提升物流业发展水平。
2017年，财政部、国家税务总局联合出台《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准 的50%计征城镇土地使用税。
新一轮物流新政将出台 推进行业高质量发展
据经济参考报报道，未来新一轮推进物流行业发展的政策措施将陆续出台，进一步聚焦物流行业高质量发展，解决不平衡不充分等问题，推动物流行业更好促进实体经济发展。
此前，根据国家发改委消息，为科学评价我国物流发展情况，更好把握物流运行与国民经济发展之间的关系，加快解决我国物流业发展的不平衡不充分问题，推动物流业高质量发展，国家发展改革委经贸司正在联合中国物流与采购联合会研究编制“中国物流发展指数”。
国家发改委数据显示，今年前7个月，全国社会物流总额为154.1万亿元，同比增长近7%。其中工业品物流总额为近140万亿元，同比增长6.6%，社会物流总费用7.2万亿元，同比增长8.3%。
中国物流与采购联合会会长何黎明表示，目前我国现代物流服务体系初具规模，规模总量居世界第一。未来一段时期，我国商贸物流业将积极引进新技术、新模式、新理念，进入以质量和效益提升为核心的发展新阶段，逐步释放行业发展新动能。
2017年以来，发改委等部委连续发布了推进快递业绿色物流包装工作指导意见等多项政策措施。同时，资本也加快了进入物流行业的速度。包括韵达、顺丰等一批物流企业陆续上市。菜鸟、京东、苏宁以及以物流地产为核心的企业在物流资本融合方面也得到了较快发展。
4中国物流地产正迎来绝佳发展机遇
物流地产是地产行业少有的成长领域。目前，基于个人消费增长、电商崛起等所带来的旺盛物流仓储需求，轨道交通、高铁站点、创业产业园等建设需要，中国物流地产行业已经迎来绝佳的发展机遇。
（一）未来优质物流仓储设施增长空间巨大
《中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》指出，中国目前大约为5.5亿平方米的仓储物流面积，但其中现代化物流设施仅为1.1亿平方米，人均仓储面积也仅为美国的1/13，约为0.41平方米，与美国人均的5.41平方米相差巨大。此外，我国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约2600万平米，人均面积不到0.015平米，而美国高标准物流设施总存量约为3.7亿平米，折合人均面积达1.17平米。
我国优质物流设施60%位于一线城市，随着电商和第三方物流业务向二三线城市密集渗透，未来优质现代物流仓储增长空间巨大。现代物流设施仅占了总需求的20%，市场较为零碎，面对当前仓储物流市场的不断发展扩张，当前国内物流仓储资源的供应量还远远不够，未来尚有巨大的发展空间。
（二）物流地产投资回报率持续上升
目前我国优质物流仓储布局以长三角、珠三角及渤海湾等传统公路路网及物流设施相对发达的区域为主，正在向二三线城市扩展。一线城市由于需求旺盛、供应稀缺，租金涨幅高于二线城市，但是由于拿地成本走高，目前从回报上稍逊二线城市。但考虑到一线城市电商和第三方物流业务更为稳定，空置率低，产业布局比较成熟，一线城市仍更具投资吸引力。
根据CBRE的统计报告，从投资回报上看，北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6-8%，高于商业地产的4-5%，住宅地产的2-3%。而且商业地产由于标准化低，证券化难度更大，物流地产更受到海外基金和长期投资者的青睐。另一方面，随着核心城市中心不断外扩，一些早期低价获取仓储用地由于土地用途变更，地价可能出现爆炸式增长，也能给相关企业带来丰厚收益。
