宝湾物流董事长王世云先生

三个部分，首先我想介绍一下物流园区的行业态势和发展趋势，第二个关于我们企业做一个介绍。最后是关于宝湾物流在发展的过程中有一些思考。

    首先是关于行业情况。宝湾物流主要是涉足仓储、仓储里面尤其是高端仓储，这个是按照不同的定义来做分类的，每一个定义有高标仓和普通仓，如果按火灾危险性分类有甲乙丙丁，还有保管条件，普通库、冷藏，我们有恒温仓和冷藏仓，还有按建筑的分类，简要按这几个方面。
    下面这个图给一个直观的形象，普通仓左边三块，可能有交通方面，层高方面，或者是消防方面，未来有一个趋势，尤其是快速的发展下，传统的仓库很多方面不满足，效率不满足，消防不满足，如果需要层高的时候这个也是一个约束，也是一个瓶颈。
    到目前为止粗略的统计，到去年的数据，我们跟美国做一个简要的对比，可以大致了解这个行业总的盘子是多大，举一个例子，美国的仓储总量是超过17亿平米，而中国现在大概是10亿，也有说8亿多，也有10亿多，但是从总的面积，中国还是比美国要差一点。再看高端仓差距更大，高端仓美国3.7亿，中国不到1亿，只有6000多万，这个也有不同的统计数据，大概是5000万到7000万之间，人均的高端仓中国和美国就差很多，中国不到美国的二分之一，从这个图可以看出一个判断，随着我们对效益和商品质量的提高，高端仓的需求未来有爆发性的需求，这个是大的基本的态势和未来的判断。
    尤其这几年我们看到一个比较明显的一个变化，中国的社会物流成本现在在下降，过去超过18%，这几年逐步下降，大概是14%，尽管这样，我们跟发达国家比，物流成本占GDP的比例远远高于发达国家，从趋势上看，未来我们的效率还是会提高，单位GDP的物流成本也会往下降，这个是长期的趋势。
    另外我们再看这几年，尤其发展比较快的电商，电商业务不仅仅是发达国家，中国我们现在尤其明显，就是电商的快速增长，左边这个图是我们电商的快递量，我们看一下基本上每年增长100亿件的规模，右边的数据需要的物流设施每年增长率都超过了20%，这个是这两年的态势。
    这个图想说一下在物流仓储这个行业不仅仅像我们这样的物流仓储提供商，包括像京东、天猫，他们属于快递整合商，他们只有也做物流仓储，尽管这样，天猫的数据在去年“双11”，淘宝8亿个包裹，他自己的仓储只有4%到5%，这里面我额外解释一下，不管是亚马逊，还是中国的天猫和京东，他们是是做一个整合，他们有一个平台，他们由于货源，有最终的消费，连接货源和消费者之间有很多必不可少的环节，其中一个环节是交通运输是缺少不了的，还有一个环节是仓储，为什么需要仓储，你从工厂出货的时候需要仓储，在货物最后到达消费者手中之前还有一个分拨配送也需要仓储，对于电商，对于快递来说要的就是高端仓储，这个需求量是加速的增长。
    再看一下市场的态势，关于高端仓储行业的的态势，左边的图是目前几家主要的高端物流仓储的公共提供商，最大是普洛斯，它的占比超过了35%，我们在第二梯队，这个数据也在不停的变化，我们如果说宝湾曾经是第一梯队我们也有过，我们是中国第一家做高端仓储的，但是很快有外资进来，内资里面我们还是第一的，或者是国资里面我们是第一的。右边是关于目前的高端仓储的运营商，早期像我们专业做高端仓储，后来好几类了，电商他们也进入了，像京东，天猫他们自己也有仓储，再下面是地产和金融，金融类不用说了，比如说平安，平安夜在做物流地产，地产是内金融的概念，主要的优势是因为它相对出来的资金量比较大。最后一类是传统的快递公司，以及像我们这样的开发商，这个是市场上主要的几个友商。
    我介绍一下宝湾物流是一个什么企业，首先我介绍一下背景和我们目前的发展。这个图简要介绍一下我们是2002年开始提供高端物流仓储设施，这个是我们上海的园区，是我们第一家，后来发展到今天，今天资产规模超过100亿，面积规模是全国前五，我已经运作和拿的面积在全国是前五的样子。这个是我们现在的布局，重点的布局是三大经济区域加上内地，内地主要是西南片区。这个是我们的股东背景，最下面是宝湾物流，上面是南山控股，最终是归为国资系统。这个是我们的宝湾物流曾经中间做了一次转换，现在我上面是控股公司是南山控股，南山控股是由曾经的深圳赤湾石油基地，因为这个业务我们为石油企业提供物流仓储服务，而国际化的石油公司他们要求相对从一开始定位就是比较标准化比较高端，跟他们提供了物流服务，我们一直到高端仓储，一直对普通的客户提供服务。这个是去年证监会把深基地和南山控股合并，原来我们宝湾是属于深基地的，现在是属于南山控股，两家公司去年完成整合。我们简要说一下南山控股的业务结构，我们第一个业务就是宝湾物流，还有我们做了产城，全国各地我们都有产城工业园区，还有我们的房地产，还有制造业，制造业都是在细分市场我们还是有一定的影响力。
    现在讲讲关于宝湾，宝湾有什么特点，我们认为我们有几个特色，或者有几个方面的竞争力。
    第一是我们的项目选址，我们现在运营的超过300万平米的高端物流仓储，出租率接近100%，这个反映一个问题，我们的选址还是比较科学，这右边图是不同的维度，我们每一个城市进入的难度和方向进行了划分，这个是经过多年的经验和实践摸索出来的。
    第二除了选址之外，就是我们工程管理，我们早年跟国际石油公司服务的经历，我们在工程对客户的需求，从而有一些细分的不同的仓库，都是高端的，比如说合同物流，快递物流，在工程上我们可以跟客户定制。
    第三是产品细节，根据客户的需求，需要的高度，需要的柱间距和库间距我们都是根据具体的客户来做，另外是特殊的，特殊往往需要定制，我们普通的层高，层高我们现在是标准化的，是超过10米，一般是13米，这样便于快递或者是便于高架，还有地平等等，地面的整理，满足不同的要求和承重等等。特别是是机器人的平整要求比较高。
    第四是商务开发，主要是对标准设施的开发，选择主要物流枢纽节点，规划建设符合国际高标准的仓库指标和系数的通用型仓储物流，这个是可以提供灵活的仓储方案。
    除此之外，我们除了提供标准化的仓储和定制化的仓储，我们还在库内提供服务，包括库内操作、库存管理，物业设备租赁等。
    第三块讲讲我们的运营方面，我们现在基本上所有高端仓储配备了智慧园区的管理系统，主要是对HSE的管理和安全管理。我们在安全管理里面涉足的可以进行远程的视频监控，或者是无人机巡查，涉及服务我们可以提供移动报修平台，水电数据自动读取，当然这些方面我们很多是需要系统的支持，我们叫宝湾仓储的智慧园区，我们有一个智慧园区的系统。通过这个系统我们可以了解客户的需求，同时拓展延伸业务，另外可以通过数据优化我们的仓储设计，制定以及维修的预算等等，这就是我们的一个系统的展示（PPT），这个是为园区内的管理提供数据收集、安全等等。
    最后我想简要介绍一下宝湾的开发我们遇到的问题还有思考，以及我们宝湾现在重点做的内容。
    我刚才提到我们有一点独特，其他都是外资，我们同行业里面主要前面几个都是外资企业，资金来源或者是来自经营机构，我们是比较独特的，目前在全球做的比较大的都是地产+基金的模式，它通过一个基金获得低成本的资金来源，然后做开发，开发完了以后就是进入运营，运营一旦到了一定的门槛就卖掉，这是一般外资企业这么做，这个有利的条件是比较滚动式的发展，但不利的条件有两个方面，一个是遇到大的经济波动这个是不可持续的，在上一波经济危机的时候很多企业倒逼。另外是看问题的思路，我们是一开始为石油企业服务，我们是职业运营，我们考虑的问题更多就是怎么样为什么客户提供全方位的服务，而基金+地产模式就是做好以后就卖掉，这个不是它重点的考虑，视角不一样。右边是宝湾的模式，我们是做物流和仓储，然后需要地产，因为有了地我才可以建仓储，有了仓储如果我要再发展，我把仓储也需要做一些最基础的贷款，之后也需要基金，而左边视角一开始就是资本，怎么把资本投入最大化实现，实现以后我的任务就完成了，这两个实际上很多方面表现都是一样的，都需要地产作为工具，也因为这个原因，物流仓储我们有时候把它称作物流地产，这个里面有两个方面，仓库是物流，地产就是跟我们的原来的房地产开发有相似的地方，地价升值，仓库升值也可以获得收益。我们宝湾物流价值已经实现了，但是我物流仓储的房地产价值没有实现，因为我的目的不是要卖它，所以换一个思路来说，宝湾我们发展到现在，我们是很幸运，我们一开始并没有想通过仓储来挣钱，但是现在回过头发展我们的资产价值已经得到了大大的提升，这个是一个比较幸运的，不是我的目的，但是我们有一些地方地价已经翻了上十倍。
    现在我们遇到的思考是什么？我们看见全球国际性的趋势，电商发展需要高端仓储，这是目前这几年都是这样的趋势，现在我们中国也是这样，另外一个趋势我们也看到了一个问题，这几年高端仓储的发展还是很快，所以局部地方也出现了过剩，在中国一点是没有问题，但是走出去远一点的地方也会出现过剩，因为这几年发展太快。还有一个问题技术发展带来了效率的提升，举一个例子，亚马逊的仓储里面机器人跑来跑去，京东和顺丰都在引进机械臂在做，效率提升直接的影响对我们仓储是什么？原来一个区域假定服务20万人，需要10万平方米的仓库就可以了，现在10万不够了，现在可能5万就够了，因为效率提升了，仓储原来存货的时间比较长，仓储是一个库存的概念，如果库存越大追求错配，现在的趋势是库存可能是一天，这样对于仓库单位的需求是大大降低，因此在未来的趋势上同业也有这个忧虑，就是在某一个阶段技术突破了以后，你的仓库价值在哪里？它就不需要存很久的仓库了，只需要一个四面开通的操作平台就可以完成它的分拨和配送的任务，库存根本就不需要放在那里几天，这个时候这个趋势出现了以后，仓储的价值在哪里？从这个来说我们也考虑和研究未来仓储的发展和未来的趋势，有一点我们还是相信的，就是在核心的区域，关键的运输节点你的高端仓储无论是什么形态表现它都存在，无论是未来使用大一点还是小一点的问题。
    物流园区可能是一个零售业的服务业，因为制造业都是快速的，是基于仓网为核心的，我们叫云仓概念，库与库时时打通和时时调拨。
    下面节介绍一下我们的宝湾的思考，一个是平台战略，我们的理解我们的仓库就是物流的纽带，物流就是一个点，而这个点如果现在按照这个仓网来说，我们现在的目标是管理仓库面积1000万平方米，可以视作点与点连接通以后就是仓网，这个自动假设一个平台，在平台上有很多的内容，如果是1000万平方米，每年的货值超过上千亿，同时也是运输的平台，因为车必须从节点进出，还有其他的服务，所以我们现在通过这个平台在几个方面进行探索，一个是宝湾云仓，未来把货交给我的仓就可以了，后面怎么做我来做，因为我有全面仓的数据和供需的数据。另外就是宝湾供配，这个我们已经在一些区域做这个业务，客户交给我们仓里面，需要送到那里我们承担配送。还有概念运送，仓与仓库、城市与城市之间的配送，因为有了这么大的平台，我们也可以提供设备租赁，最后是一个关于供应链金融，建立仓库平台上千亿货值的供应链金融。
    另外宝湾现在关于客户这一块，我介绍一下，宝湾是通过仓储，扩展到仓储的服务化仓配的一体化的服务，围绕我这个平台提供一体化的解决方案，首先刚才说了宝湾云仓，简单我也介绍了，厂方把货交给我的云仓，交给我上来的仓库，我自动在全国做配送，我可以预期未来的客户需求在哪里，在哪个城市更多，反过来也是一样，哪个城市的客户通过我的仓的数据知道出发点是在哪个厂家。还有一个概念，如果是标准化的产品，不需要我这个产品是放在北京仓，还是放在深圳仓，只需要把标准化的产品交给我就可以了，他从北京放和深圳放是一样的，同样标准化的产品肯定是离客户最近的地方，而客户最近地方的产品并不来自A这个提供商，有可能是B的提供商，但只要A和B都在我的标准化的系统里面我就可以完成配置。
    我们现在跟菜鸟合作，我们在镇江，我们在嘉兴都有。宝湾共配，在成都和西安有一些合作伙伴，像屈臣氏使用我西南片区的仓库，也使用我的西南片区的配送。除此之外，我们也做一些探索，这个是跟我们的合作伙伴做一些研究，我们的合作伙伴有不同的情况，它有比较好的地段，这个地段的土地没有用起来，或者用的不好，这个仓库没有用好，我可以跟它合作，我帮他策划和建高端的仓储，我也让他进入我的平台使用我的客户，我们在轻资产一个是品牌的输出，一个是园区的开发建设，一个是的客户的共享，超额收益部分我们跟客户共享。
    下面这个图是我们在前年跟广东的时代地产合作的，这个合作项目它本身有一个物流的用地，它把地交给我，我帮它建设仓房和仓库，我提供出租运营管理服务，这个业务我们现在也在跟其他的客户在谈。
    简单介绍一下我们物流仓储线我们也做了打造云仓整个网络，从点到线，东方物流是专门提供线的团队，这个目前是全国的最大的城市干线网络的供应商，也是一个5A的物流企业。还有东方驿站根据我们的网络提供租赁服务，主要的租赁是半挂车，除了半挂车它的标准化，牵引车来了之后直接拉上半挂车，这个车到了天津，天津就归到我的库，客户有可能在天津就移走了，最终都是我最给他们的，所以这个半挂车可以在不同的城市由不同的司机带着跑，最终的结果是效率的提升，还有租赁提高。除此之外我们针对宝湾的仓储我们也提供金融服务，我们专门有一个提供金融服务的平台。
    最后我们是对中国的物流业非常看好，对于中国的高端仓储物流业未来也是一个需求爆发的时期，同时也是面临很多挑战的时期，从模式到运营商、到竞争方都在发生改变，在这个过程中我们希望有更多的合作伙伴，可以做合作开发，也可以通过股权收购进行合作，第三是可以托管，已经有的园区进入我的仓网系统纳入整个宝湾的网点布局。
    我内容就到这里，谢谢。
    
    刘伟华：宝湾物流是一家我们行业里面领先的国际物流园区的运营商，我们王董事长跟我们分享宝湾物流在园区自动化运营的实践，我听到了刚才王总的演讲，我们发现他是一个五星级的酒店标准进行管理，把物流技术运用智慧物流园区，它的核心是智慧物流园区的系统，同时也分享了智慧物流园区的思维，这个对我们的开发和管理值得借鉴，让我们对王总精彩的演讲再一次表示感谢。