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2019-2023年中国物流园区发展战略及投资开发运营模式深度研究报告
一、 经济快速发展掀起物流园区建设浪潮
（一） 物流园区的基本概述1.物流园区的内涵及特征2.物流园区的系统构成及类型介绍（1）物流园区的系统构成（2）物流园区的类型介绍3.物流园区的功能（1）物流园区的物流组织与管理功能（2）物流园区对区域经济发展的促进功能（经济开发功能）（3）物流园区的产业集聚功能（4）物流园区对建立国家物资流通网络的推动功能（5）物流园区对物流产业发展的促进功能4.物流园区与物流中心的联系与区别分析（二） 我国物流园区的发展环境分析1.经济环境分析（1）宏观经济高速增长推动物流园区的开发建设（GDP增长、消费品零售总额、工业经济增长、进出口总额及增长情况分析）（2）固定资产投资情况分析2.政策环境分析（1）国家“供给侧改革”政策红利为物流园区建设带来大规模投资机遇（2）物流园区国家建设标准（3）物流园区国家政策发展规划及其预期（4）国家物流园区相关政策汇总（5）国家物流园区相关政策分析总结3.经济转型在即加大物流园区建设需求（1）经济转型背景及必要性分析（2）我国经济转型的发展方向a.向高端制造业转型b.从投资/制造业向消费/服务业转型c.中国特有商业模式的兴起（电商销售模式解决中国地域辽阔但经销系统效率低）（3）经济转型驱动物流园区集聚化发展4.房地产市场遇冷，地产商等各路资本谋求转型纷纷布局产业园区并推动其快速发展5.逆向物流发展进一步推动物流园区的发展建设进程（1）逆向物流的内涵及特征（2）逆向物流的流通渠道分析（3）逆向物流园区与物流园区的联系与区别分析（4）逆向物流园区建设对物流园区建设发展的作用分析（三） 我国物流园区发展的痛点和难点解析1.园区业态界定不清，标准落后于产业发展2.园区发展与区域经济发展不匹配，同质化现象严重3.城镇化进程加快，土地资源日渐紧缺成为物流园区发展瓶颈4.盲目建设，缺乏全局性统筹规划5.园区人才缺乏现象突出，综合服务能力亟待加强6.缺乏合作机制及网络性，缺乏现代服务体系的支撑
二、物流产业的快速发展引燃物流园区建设的需求爆点
（一） 物流产业发展分析1.物流产业发展现状（产值、数量规模、区域分布等）2.物流产业发展中存在的问题3.我国物流产业发展潜力分析（二） 中国物流产业的发展阶段及分布特征分析1.我国物流产业的发展阶段分析2.2014-2018年我国物流产业的分布特征分析（三） 中国物流产业的需求驱动因素分析1.网络零售拉动商贸物流快速发展2.城镇化进程加速带动城市配送物流需求3.制造业物流环节外包推动物流需求4.产业结构转型及产业转移加大物流需求（四） 我国物流行业未来的发展方向分析1.物流产业链延伸发展——促进服务业发展2.物联网发展与供应链管理加强——推进工业做大做强3.冷链物流和农超对接——推进农业发展（五） 物流产业发展对物流园区建设的支持和促进
三、投资指南：中国物流园区发展现状及不同维度上物流园区的建设与运营分析
（一） 物流园区发展分析1.全国物流园区发展现状分析（1）2014-2018年中国物流园区数量规模（2）2014-2018年中国物流园区区域分布（3）中国现有物流园区建设模式分析（4）中国物流园区建设原则及路径分析（5）中国物流园区建设要素分析（6）中国物流园区发展的SWOT分析2.国内重点地区和省市物流园区发展情况（数量规模、类型、优劣势、趋势）分析（1）长三角地区物流园区发展情况分析（2）环渤海地区物流园区发展情况分析（3）西部地区物流园区发展情况分析（4）珠三角地区物流园区发展情况分析（5）浙江省物流园区发展情况分析（6）江苏省物流园区发展情况分析（7）北京市物流园区发展情况分析（8）上海市物流园区发展情况分析（9）广州市物流园区发展情况分析（10）深圳市物流园区发展情况分析（二） 物流园区的产业集聚分析1.物流园区产业集聚的内涵2.物流园区产业集聚的内部驱动因素分析3.物流园区产业集聚的外部影响因素分析（三） 交通工具维度上的物流园区类型解析1.铁路物流园区建设及运营分析（1）铁路物流园区的内涵和特点（2）铁路物流园区的发展现状分析（数量规模、区域分布等）（3）铁路物流园区建设的必要性分析（4）铁路物流园区建设的可行性分析（5）铁路物流园区的货运量分析（6）铁路物流园区的货场配置分析（7）铁路物流园区的建设与运营分析2.公路物流园区建设及运营分析（1）公路物流园区的特点（2）公路物流园区的发展现状分析（数量规模、区域分布等）（3）公路物流园区建设的必要性分析（4）公路物流园区建设的可行性分析（5）公路物流园区的货运量分析（6）公路物流园区的建设和运营分析3.港口物流园区建设及运营分析（1）港口物流园区的概念和特征（2）港口物流园区的发展现状分析（数量规模、区域分布等）（3）港口物流园区的形成机制分析（4）港口物流园区的发展战略分析（战略布局、战略定位及战略措施）（5）港口物流园区建设与运营分析4.航空物流园区建设与运营分析（1）航空物流园区的概念及特征（2）航空物流园区的主要功能划分（3）航空物流园区的发展现状分析（数量规模、区域分布等）（4）航空物流园区空间布局规划分析（5）航空物流园区基础设施布局分析（6）航空物流园区建设及运营分析（四） 行业维度上的物流园区建设及运营分析1.煤炭物流园区建设及运营分析（1）煤炭物流园区的概念及特征（2）煤炭物流园区的主要功能划分（3）煤炭物流园区的发展现状分析（数量规模、区域分布等）（4）煤炭物流园区空间布局规划分析（5）煤炭物流园区建设及运营分析2.钢铁物流园区建设及运营分析（1）钢铁物流园区的概念及特征（2）钢铁物流园区的主要功能划分（3）钢铁物流园区的发展现状分析（数量规模、区域分布等）（4）钢铁物流园区空间布局规划分析（5）钢铁物流园区基础设施布局分析（6）钢铁物流园区建设及运营分析3.商贸物流园区建设及运营分析（1）商贸物流园区的概念及特征（2）商贸物流园区的主要功能划分（3）商贸物流园区的发展现状分析（数量规模、区域分布等）（4）商贸物流园区空间布局规划分析（5）航空物流园区建设及运营分析4.粮食物流园区建设及运营分析（1）粮食物流园区的概念及特征（2）粮食物流园区的主要功能划分（3）粮食物流园区的发展现状分析（数量规模、区域分布等）（4）粮食物流园区空间布局规划分析（5）粮食物流园区基础设施布局分析（6）粮食物流园区建设及运营分析5.医药物流园区建设及运营分析（1）医药物流园区的概念及特征（2）医药物流园区的主要功能划分（3）医药物流园区的发展现状分析（数量规模、区域分布等）（4）医药物流园区空间布局规划分析（5）医药物流园区基础设施布局分析（6）医药物流园区建设及运营分析6.烟草物流园区建设及运营分析（1）烟草物流园区的概念及特征（2）烟草物流园区的主要功能划分（3）烟草物流园区的发展现状分析（数量规模、区域分布等）（4）烟草物流园区空间布局规划分析（5）烟草物流园区基础设施布局分析（6）烟草物流园区建设及运营分析7.农产品物流园区建设及运营分析（1）农产品物流园区的概念及特征（2）农产品物流园区的主要功能划分（3）农产品物流园区的发展现状分析（数量规模、区域分布等）（4）农产品物流园区空间布局规划分析（5）农产品物流园区基础设施布局分析（6）农产品物流园区建设及运营分析8.海产品物流园区建设及运营分析（1）海产品物流园区的概念及特征（2）海产品物流园区的主要功能划分（3）海产品物流园区的发展现状分析（数量规模、区域分布等）（4）海产品物流园区空间布局规划分析（5）海产品物流园区基础设施布局分析（6）海产品物流园区建设及运营分析
四、国外物流园区发展经验借鉴
（一） 国外典型国家的物流园区发展经验借鉴1.德国物流园区发展经验借鉴（1）德国物流园区发展现状分析（数量规模、区域分布等）（2）德国物流园区建设与经营模式分析（3）德国物流园区发展经验借鉴2.日本物流园区发展经验借鉴（1）日本物流园区发展现状分析（数量规模、区域分布等）（2）日本物流园区建设与经营模式分析（3）日本物流园区发展经验借鉴3.美国物流园区发展经验借鉴（1）美国物流园区发展现状分析（数量规模、区域分布等）（2）美国物流园区建设与经营模式分析（3）美国物流园区发展经验借鉴4.荷兰物流园区发展经验借鉴（1）荷兰物流园区发展现状分析（数量规模、区域分布等）（2）荷兰物流园区建设与经营模式分析（3）荷兰物流园区发展经验借鉴5.韩国物流园区发展经验借鉴（1）韩国物流园区发展现状分析（数量规模、区域分布等）（2）韩国物流园区建设与经营模式分析（3）韩国物流园区发展经验借鉴（二） 国外领先物流园区经典案例解析1.日本临空城物流中心（1）基本信息介绍（2）发展经验借鉴2.日本大柳物流园区（1）基本信息介绍（2）发展经验借鉴3.日本船桥物流园区（1）基本信息介绍（2）发展经验借鉴4.日本山梨物流园区（1）基本信息介绍（2）发展经验借鉴5.日本?山中央物流（1）基本信息介绍（2）发展经验借鉴6.新加坡机场物流园区（1）基本信息介绍（2）发展经验借鉴7.荷兰鹿特丹海港物流园区（1）基本信息介绍（2）发展经验借鉴8.韩国仁川机场物流园区（1）基本信息介绍（2）发展经验借鉴9.阿姆斯特丹斯基薄物流园区（1）基本信息介绍（2）发展经验借鉴10.法兰克福机场物流园区（1）基本信息介绍（2）发展经验借鉴11.德国不莱梅物流园区（1）基本信息介绍（2）发展经验借鉴12.美国普洛斯物流园区（1）基本信息介绍（2）发展经验借鉴
五、国内各类物流园区经典案例解析
（一） 航空物流园区1.香港国际机场物流园区（二） 港口物流园区1.江阴长江港口综合物流园区2.上海洋山深水港物流园区3.上港集箱浦东物流园区（三） 陆路物流园区1.成都传化物流基地2.笋岗一清水河物流园区3.哈尔滨龙运物流园区4.东北亚国际物流中心5.吴江经济开发区物流中心6.嘉兴现代综合物流园区7.重庆铁路物流园区8.广州花都狮岭铁路物流园区9.大连陆港物流基地（四） 化工物流园区1.南京化工园区物流基地2.上海化学工业区物流产业园（五） 钢铁物流园区1.上海宝山钢铁物流区2.天津国际金属物流园区3.乐从钢铁物流加工园区4.华中国际钢铁物流基地（六） 汽车物流园区1.广本新兴高新物流园2.长安福特南京物流基地（七） 保税物流园区1.上海外高桥保税物流园区2.张家港保税物流园区
六、全程指导：物流园区开发建设、管理、运营、盈利及拿地等模式解析
（一） 物流园区的开发模式分析1.物流园区开发模式类型介绍（1）经济开发区模式（2）主体企业引导模式（3）物流地产商业模式（4）综合运作模式（5）PPP开发模式2.国内外物流园区现有的开发模式分析（1）国外现有物流园区投资开发模式分析（2）国内现有物流园区投资开发模式分析3.我国物流园区开发中存在的问题分析（二） 物流园区的管理模式分析1.物流园区管理模式的影响因素分析2.物流园区管理层次分析3.物流园区的管理模式分析（1）政府主导的开发建设管理模式（2）企业主导的开发建设管理模式4.我国物流园区管理模式存在的问题分析（三） 物流园区的建设运营模式分析1.建设运营一体化模式2.建设运营相分离模式3.建设运营交叉型模式（四） 物流园区的盈利模式分析1.国内外物流园区的盈利模式分析（1）国外物流园区的盈利模式分析（2）国内物流园区的盈利模式分析2.各类物流园区的盈利模式分析（1）转运型物流园区的盈利模式分析（2）存储配送型物流园区的盈利模式分析（3）流通加工型物流园区的盈利模式分析（4）综合型物流园区的盈利模式（五） 物流园区的拿地策略分析1.存量国有建设用地拿地策略分析2.圈内农用地办理转用、征收手续后依法提供给具体项目的拿地策略分析3.圈外单独选址建设项目用地策略分析4.国有农用地拿地策略分析5.集体建设用地拿地策略分析6.国有未利用地拿地策略分析7.集体未利用地拿地策略分析8.设施农用地拿地策略分析9.结合土地整治、村庄整治安排用地的拿地策略分析10.增减挂钩项目建新区用地的拿地策略分析
七、物流园区投融资和退出路径剖析
（一） 物流园区的投资成本构成分析（二） 物流园区的投资分析1.物流园区的投资模式分析2.物流园区的投资风险分析（三） 中国物流园区的融资模式分析1.政策性（商业性）银行贷款2.发债3.融资租赁4.基金管理融资（1）产业投资基金（2）政府引导基金（3）城市发展基金（4）PPP基金5.资产证券化6.收益信托融资7.PPP融资模式8.股权融资9.供应链融资模式10.众筹（四） 物流园区退出机制分析1.退出机制建立的必要性2.退出机制建立的意义3.退出机制建立要点4.股权融资退出路径分析（1）IPO退出（2）并购（3）新三板退出（4）借壳上市（5）股权转让（6）股权回购（7）清算5.资产证券化退出路径分析（1）将物业置于产权交易所挂牌拍卖（2）公募上市（3）原始权益人回购（4）第三方收购6.PPP基金退出路径分析（1）减资退出（2）股权回购退出（3）清算退出（4）资产证券化退出7.众筹的退出路径分析（1）股份回购（2）股份转让8.其他债权融资退出路径分析
八、破局之路：中国物流园区投资规划分析及潜力地区选择
（一） 中国物流园区规划深度剖析1.物流园区布局规划程序分析2.物流园区布局规划原则分析（1）按照经济区域进行规划原则（2）为区域经济发展服务原则（3）经济地理的可行性和地域分布的均衡性原则（4）经济效益、社会效益及环境效益统一原则（5）统筹规划、分期实施原则（6）符合市场化运作原则3.物流园区规模规划分析（1）国外物流园区规模情况分析（2）国内物流园区规模情况分析（3）物流园区规模规划的确定方法研究（4）物流园区规模确定实例应用分析4.物流园区内部服务多功能区规划分析（1）物流园区内部多功能区规划建设流程及步骤分析（2）物流园区内部多功能区规划实例应用分析5.物流园区建设的路网规划分析（1）物流园区的交通特征分析（2）物流园区的路网布局规划分析（道路红线规划、道路绿线规划及道路节点规划等）（二） 选址决定成本：物流园区投资最具潜力的三十大城市1.上海2.天津3.大连4.天津5.广州6.青岛7.杭州8.深圳9.宁波10.苏州11.兖州12.南京13.兰州14.北京15.成都16.桂林17.重庆18.郑州19.承德20.珠海21.中山22.汕头23.佛山24.厦门25.三亚26.海南岛27.济南28.烟台29.威海30.西安……
九、盈利爆点叠加：人才公寓配套住房建设助力物流园区发展的同时扩充盈利渠道
（一） 产业园区自建人才公寓配套住房建设的可行性分析1.国家和地区政府的支持和鼓励让人才公寓和产业园区配套住房建设成为可能2.人才公寓和产业园区配套住房建设是破解人才住房问题的一大途径3.人才公寓建设将助力产业园区快速健康的发展（二） 物流园区配套人才公寓住房建设的基本分析1.物流园区建立配套人才公寓住房的基本原则分析2.物流园区建设配套人才公寓的目的和意义分析3.物流园区建设配套人才公寓应该注意的问题浅析4.人才公寓开发建设模式分析5.人才公寓运营模式分析（三） 物流园区建设配套人才公寓住房的盈利模式分析1.人才公寓直接面向人才租售的盈利模式分析（1）租售并举盈利模式（2）只租不售盈利模式（3）只售不租盈利模式2.和园区内企业合作，将园区和人才公寓的运营连接起来的盈利模式（1）和园区内企业合作，仅供合作企业员工租赁福利房盈利模式（2）和园区内企业合作，仅作为合作员工购买福利房盈利模式（3）和园区内企业合作，可作为合作企业员工购买或租赁福利房盈利模式
十、中国物流园区发展前景展望及对策建议
（一） 中国物流园区发展前景展望1.中国物流行业发展趋势分析（1）物流行业整体发展趋势分析（2）物流行业技术发展趋势分析2.中国物流园区发展趋势分析（1）专业型物流园区将得到进一步发展（2）物流园区的建设与规划将更加具有全局性（3）物流园区的建设和规划将更趋于理性（4）网络化和联盟化将成为物流园区的运营趋势（5）物流园区的信息化进程将不断加快（二） 政府发展物流园区的对策建议1.加强物流园区建设的统筹规划2.大力支持专业化人才建设，加强运营管理能力3.全力开展招商引资，促进民间资本投资，拓宽物流园区建设的投融资渠道4.加强信息化和标准化建设5.妥善解决物流园区的用地问题6.采取适宜物流园区运行的税费政策7.加大物流园区周边交通运输配套设施建设的财政预算投资8.建立健全物流园区考核评价体系9.组织实施物流园区示范工程和重点项目（三） 企业或个人投资物流园区的对策建议1.投资物流园区要定位准确且遵循经济合理原则2.投资物流园区要与政府宏观规划相协调2.重视区位选择，要依托于交通枢纽来带动发展3.建立风险警惕机制，防范各方风险4.开发建设及运营应遵循市场化运作规则5.细化园区内人才类别，有针对性的提供配套的人才公寓，增加盈利渠道6.投资物流园区要对入驻企业甄别并控制土地使用
中国物流园区投资运营模式报告
